The following article is from 每经房产 Author 刘颂辉
杭州楼市 每日经济新闻资料图
7 月 29 日，西湖区三墩单元、拱墅区石桥单元和临平区星桥单元等 3 宗涉宅地块顺利完成出让，宣告杭州 7 月土拍收官。
在当日的土拍中，拱墅区石桥单元地块竞争最为激烈，经过 43 轮竞价，最终由伟星房产以总价 19.13 亿元、楼面价 19627 元 / 平方米、溢价率 28.13% 竞得；西湖区三墩单元地块则被"华润置地 + 杭地发展 + 杭州地铁"联合体以底价竞得。这两宗地块均属于杭州市住宅品质提升试点项目。
据公开出让信息，7 月份，杭州土地市场累计出让 8 宗涉宅地块，成交总金额约 102 亿元。与上半年土拍市场的激烈拼抢相比，7 月则显得相对平稳。不过，民营房企补仓意愿明显，共有 5 家民企在杭州成功拿地，合计竞得 6 宗地块（滨江集团竞得 2 宗）。
"目前杭州土地市场分化延续，核心区优质地块受到追捧，非核心区持续低溢价成交。头部房企继续深耕核心区，中小房企转向非核心区甚至远郊。"中指研究院华东大区常务副总经理高院生接受《每日经济新闻》记者书面采访时分析指出，随着产品力竞争升级，得房率提升、外立面材料升级成趋势，也在逐步倒逼房企提升设计能力。
民营房企意愿强烈
7 月杭州共成功出让了 8 宗涉宅地块，除滨江集团独夺两宗地外，其余 6 宗地块分别被绿城中国、伟星房产、杭州广大房地产、杭州西湖房地产集团、中德天诚建设集团、"华润置地 + 杭地发展 + 杭州地铁"联合体竞得。
值得一提的是，上述拿地房企中，滨江集团、伟星房产、杭州广大房地产、杭州西湖房地产集团、中德天诚建设集团等均为民营房企。
其中，中德天诚建设集团是今年在杭州成功拿地的第三家非杭州本地房企。
7 月 8 日，临平副城星桥区块控规 LP0801-R21-41B（C70）地块经过 6 轮竞价，由中德天诚建设集团以总价 2.73 亿元、楼面价 11007 元 / 平方米、溢价率 10.07% 竞得。
该地块为住宅用地性质，出让面积 22568 平方米，容积率 1.1，限高 27 米，周边配套成熟，距离杭州地铁 3 号线黄鹤山站约 500 米。
每经记者查询发现，该地块南侧的保亿 · 云隐星润府项目备案均价为 3.1 万元 / 平方米，越秀星缦林栖城联排均价为 3.07 万元 / 平方米。
尽管该地块契合改善型需求，但因为区位能级弱于乔司 / 运河新城，且区域库存较高，叠加在售项目去化速度一般，开发商参拍表现较为理性，因此最终成交总价不高。
据中德天诚建设集团官微介绍，公司成立于 1998 年，是一家有着多项施工资质的综合性建筑企业。早年间，公司主要从事基础工程、装修装饰、公路工程等业务，2016 年才以台州市为中心，到浙江省内其他城市进行业务布局。
7 月份，"杭州地产一哥"滨江集团仍在继续拓展土地储备，成为唯一一家在杭州竞得两宗地块的房企。
7 月 15 日，余杭区西站新城单元 YH080601-13 地块正式出让，滨江集团经过 6 轮竞价，以总价 18.37 亿元、综合楼面价 15103 元 / 平方米、溢价率 2.80% 竞得该地块。该地块的用地性质为住宅用地、商服用地，土地出让面积 40536 平方米，规划建筑面积 121608 平方米。
一周之后的 7 月 22 日，滨江集团经过 35 轮竞价，以总价约 15.30 亿元、楼面价 17472 元 / 平方米、溢价率 29.65% 竞得余杭区良渚东单元 YH030304-08 地块。
7 月 29 日，在竞得拱墅区石桥单元地块后，伟星房产方面表示："这是伟星房产自 2021 年回归杭州市场以来的第 7 个住宅项目。在房地产市场形势依旧不明朗的当下，伟星房产恪守‘稳中求进，风险控制第一’的经营理念，审时度势、精准择地。此次成功拿地，不仅向市场传递了伟星深耕、精耕杭州市场的决心，也是对公司稳健经营、可持续发展理念最好的诠释。"
"预期利润空间充足"
每经记者注意到，相比杭州上半年 1160 亿元的宅地成交总金额（排全国首位）以及单价"地王"频出火爆场景，7 月份的杭州土拍市场热度有所下降。不过，8 宗涉宅地块中仍有 7 宗溢价成交。
高院生分析指出，7 月份，杭州土地市场的核心区主要推出稀缺低密地块，品质项目溢价空间扩大，外围区域则是以刚需、改善型项目为主。"竞品质"规则试点或成常态，倒逼房企提升产品力。
每经记者注意到，杭州在今年上半年启动"好房子"试点地块出让，并在 4 月推出首批全市住宅品质提升试点项目，在出让须知、建设用地规划条件中明确提出，项目应符合《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》要求。而 7 月 29 日出让的拱墅区石桥板块 94 号地块和临平区星桥单元 95 号地块，就是杭州市住宅品质提升的试点项目。
按照要求，项目应合理布局小区总平面，打造高品质居住社区。交通流线设计做到人、车分流，垃圾房与住宅的布置间距不小于 10 米，鼓励结合景观设置风雨连廊。
关键指标方面，住宅层高不应小于 3 米，高层住宅应设置架空层，且架空层层高不应小于 4 米。设置公共电梯的住宅，每居住单元应至少设置 1 部担架电梯。
好地研究院认为，当前正处于主流房企巨量储备销售回款的前期，整体拿地积极性相较年初有显著回落，相应地在供地端也有显著缩减，对类似伟星房产这样处于低库存补货的房企是较好的拿地窗口期。
"总体来看，在房企拿地谨慎的心态下，土拍成交的项目预期利润空间充足。目前，高端项目尚未得到全面市场检验，如果更多项目像世纪城奥映鸣翠府一样热销，四季度或重返一季度行情。"好地研究院分析指出。
记者|刘颂辉
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